Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuerrecht: Wohnungsgesellschaften als Mittel zur Steuerbefreiung auf Immobilienvermögen bei der Nachfolge

Immobilien zählen zu den wichtigsten Positionen bei Erbschaften und Schenkungen. Diese unterliegen jedoch bei der Übertragung der Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer, da Immobilien als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen angesehen werden (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG), auch wenn sie einen wirtschaftlichen Zweck erfüllen und gewerblich an Dritte vermietet werden.

Die Übertragung von Immobilienvermögen (Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte und Bauten) auf beispielsweise Nachkommen kann jedoch nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. d) ErbStG steuerlich umfassend begünstigt werden, sofern dieses in das Betriebsvermögen einer Wohnungsgesellschaft übertragen wird und bestimmte weitere Voraussetzungen erfüllt werden. 

Dazu gehört, dass die Vermietung der Wohnungen den überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit der Gesellschaft ausmacht und eine Verwaltung im wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb notwendig ist. So können Inhaber großer Immobilienvermögen erhebliche Steuerbegünstigungen bzw. Steuerbefreiung bei der Übertragung erreichen, ohne dabei in den Geschäftsgegenstand der Gesellschaft eingreifen zu müssen. Hierbei kommt es darauf an, wie das Merkmal des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs zu verstehen ist und welche wichtigen Punkte beachtet werden müssen: 

Nach dem Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) muss ein Wohnungsunternehmen folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Immobilien müssen zum Vermögen einer gewerblichen Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft gehören und an Dritte vermietet werden
• Es müssen innerhalb der Immobilien abgeschlossene Wohneinheiten vorliegen, die eine eigene Haushaltsführung ermöglichen und die Wohnflächen müssen mindestens 23 qm groß sein
• Eine Buchführung zur Gewinnermittlung muss vorhanden sein
• Eine umfangreiche Organisationsstruktur, wie die Beschäftigung von Mitarbeitern und das Unterhalten von Büroräumen, muss vorhanden sein
• Bewerbung der Tätigkeit und Anbieten der Leistungen & Produkte an eine breite Öffentlichkeit
• Angebot von Zusatzdienstleistungen, wie einen Sicherheitsdienst, Maklertätigkeiten, Reinigungsleistungen oder Hausmeistertätigkeiten

Die Erfüllung des Hauptzwecks dieser Gesellschaft muss einen regelmäßigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordern - dieser liegt aus Sicht der Finanzverwaltung dann vor, wenn die Gesellschaft über mehr als 300 eigene Wohnungen verfügt.

Die 300-Objekt-Grenze ist nicht zwingend erforderlich, jedoch müssen bei Unterschreitung die vorstehenden Voraussetzungen in höherem Maße erfüllt sein, um dennoch ein Wohnungsunternehmen begründen zu können. In jedem Fall bietet sich die Beschäftigung von Mitarbeitern und die Nutzung von Büroräumen alleine schon an, um Ansprechpartner für die Mieter bereitzustellen und die aufkommenden Verwaltungstätigkeiten zu bewältigen. Durch die Beschäftigung von Hausmeistern und Reinigungspersonal können die Chancen darauf, dass die Gesellschaft von der Finanzverwaltung als Wohnungsunternehmen anerkannt wird, weiter verbessert werden. 

Es bleibt allerdings zu berücksichtigen, dass das Vorhandensein von mehr als 300 Einheiten im Bestand nicht automatisch garantiert, als begünstigter wirtschaftlicher Gewerbebetrieb angesehen zu werden. In einem Urteil von 2017 wurde festgelegt, dass die Anzahl der Wohnungen alleine nicht ausreicht und ein betreffendes Unternehmen trotz einer großen Anzahl an Einheiten lediglich als vermögensverwaltend, nicht aber als gewerblich -und somit steuerbefreit- eingestuft wurde. Hier fehlten die Leistungen, wie Bewerbung der Wohnungen, Betreuung der Mietverhältnisse und die vermieterpflichtige Bewirtschaftung der Häuser.

Die Folge des oben genannten Urteils ist, dass das Immobiliarvermögen von Wohnungsunternehmen nur nach der Erbringung von Zusatz- bzw. Servicedienstleistungen begünstigt übertragen werden kann und somit eine Befreiung der Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftsteuer wirksam wird.

Nicht zwingend erforderlich, aber dennoch sehr hilfreich, sind folgende Zusatzleistungen, die laut dem Senat die Chancen zur Qualifikation zum Gewerbebetrieb erheblich begünstigen:

• Die Übernahme der Reinigung vermieteter Wohnungen
• Die Bewachung des Gebäudes / der Gebäude
• Ausstattung der Räume in Abstimmung mit den Mietern
• Service zur Reinigung der Bettwäsche
• Zurverfügungstellung eines Aufenthaltsraumes oder eines Krankenzimmers

Für die Praxis ist also im Einzelfall abzuwägen, ob die Kriterien für die Qualifizierung zu einem Wohnungsunternehmen und damit die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für Betriebsvermögen nach Verständnis des BFH erfüllt sind.

Gerade für viele Family Offices ist das Thema von großem Interesse, da diese in der Regel nicht nur über größere Immobilienbestände verfügen, sondern sich natürlich auch mitunter irgendwann die Frage nach der Übergabe in Nachfolgehände stellt.

Umfangreiche Prüfungen durch auf Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer spezialisierte Fachanwälte und/oder Beratungsgesellschaften sind in jedem Fall zwingend erforderlich. Sehr bekannt sind in diesem Zusammenhang folgend aufgeführte Gesellschaften:

• UnternehmerKompositionen – eine Rechts- und Steuerberatungsgesellschaft aus Meerbusch, spezialisiert auf rechtliche und steuerrechtliche Grundlagen bei der Gründung von Stiftungen (https://www.unternehmerkompositionen.com/)
• Taylor Wessing - eine internationale Wirtschaftskanzlei, die Unternehmen in Fragen des nationalen und internationalen Wirtschaftsrechts berät und u.a. einen eigenen Bereich für Private Wealth und in diesem Zusammenhang für immobilienspezifisches Steuerrecht unterhält (https://www.taylorwessing.com/de)
• Flick Gocke Schaumburg - eine deutsche Partnerschaft von Rechtsanwälten, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern, die u.A. in den Bereichen Bilanzrecht, Vermögensnachfolge, Stiftungsrecht, Recht der steuerbefreiten Organisationen, Steuer- und Wirtschaftsstrafrecht, Tax Compliance, Wirtschaftsprüfung und Unternehmensbewertung tätig ist (https://www.fgs.de)